Quelles sont les obligations du vendeur immobilier ?

Les obligations du vendeur d’un bien immobilier sont nombreuses, surtout lorsque la vente porte sur un bien immobilier. Il s’agit notamment des obligations relatives aux défauts et à leurs conséquences, des limitations au droit de vendre ou de louer, des exigences en matière de communication préalable à l’acheteur ou au locataire dans certaines conditions, des exigences en matière d’accessibilité pour les personnes handicapées et enfin des obligations empêchant toute discrimination à l’égard des acheteurs ou des locataires fondée sur leur race ou leur condition physique.

L’information : Première obligation du vendeur immobilier

L’obligation d’information du vendeur est fondée sur la bonne foi et la transparence. Cette obligation du vendeur immobilier s’impose notamment aux agents immobiliers qui, en relation avec les vendeurs, doivent recueillir toutes les informations utiles à l’acheteur. Cette obligation du vendeur immobilier implique qu’en cas de litige, il ne peut invoquer l’ignorance et doit assumer sa responsabilité.

Le vendeur doit fournir les mesures du bien conformément à la loi Carrez. Le vendeur doit également fournir un état du règlement de copropriété et les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années.

L’obligation de délivrance : Obligation pour vendre une maison ou un appartement

Livraison

L’obligation de livraison est une obligation très importante dans une vente immobilière. Le vendeur doit permettre à l’acheteur de prendre possession de la maison ou de l’appartement à la suite de la vente immobilière. Cela concerne les locaux eux-mêmes, ainsi que tous les éléments liés à son utilisation.

Conformité

L’article 1614 du code civil précise que le bien doit être livré dans l’état où il se trouvait le jour de sa visite par un acheteur. Dans le cas où il n’y a pas de conformité avec le descriptif d’avant contrat, il appartient au vendeur immobilier d’effectuer les réparations, ou de déclarer un sinistre auprès de son assurance. La conformité est un contrat de vente immobilière dans lequel le vendeur s’engage à maintenir le bien en conformité avec sa description avant la signature, ainsi qu’avec son état après la livraison tel que contenu dans l’acte de vente, et peut exiger sa réparation ou son remplacement.

Concernant la loi Carrez, il permet à l’acheteur de réclamer une réduction du prix au prorata dans un délai d’un an après la signature du contrat si la surface achetée est inférieure de plus de 5% à la surface indiquée. Si la surface réelle est supérieure de plus de 5%, l’acheteur doit payer un prix supplémentaire ou renoncer à son achat. Dans la pratique, la plupart des contrats comportent une clause de garantie de non-surface qui protège les acheteurs contre les surfaces déformées.

Non-respect de l’obligation de délivrance

Le vendeur est tenu de livrer le bien à l’acheteur. En cas de non-respect de cette obligation par le vendeur, l’acheteur peut avoir recours aux tribunaux pour demander l’annulation de la vente ou l’exécution forcée de la livraison. Toutefois, l’usure normale pendant le processus de vente n’est pas considérée comme une violation de l’obligation de livraison.

Le vendeur d’une maison ou d’un appartement peut invoquer un cas de force majeure qui peut annuler ou suspendre ses obligations de livraison. Le vendeur doit être en mesure de prouver qu’il s’agit d’un événement imprévisible, non maîtrisable et extérieur à la transaction. Cette situation est évaluée par les tribunaux au cas par cas.

Obligation de garantie du vendeur immobilier

Les diagnostics immobiliers

Les diagnostics immobiliers sont un ensemble de documents visant à informer l’acheteur de l’état du bien qu’il souhaite acquérir. La réalisation de ces diagnostics est une obligation pour le vendeur immobilier. Toutefois, l’absence de ces diagnostics n’entraîne pas l’annulation de la procédure de vente de la maison ou de l’appartement. En cas de découverte d’amiante par exemple, il y a une réduction du prix de vente.

La garantie contre l’éviction

Le vendeur doit prendre toutes les mesures pour permettre à l’acheteur de prendre possession paisiblement du bien. Il s’agit de l’obligation du vendeur immobilier de ne prendre aucune mesure susceptible de limiter les droits de propriété ou la jouissance de l’acheteur. Le vendeur doit garantir qu’aucune revendication de tiers concernant la propriété du bien vendu ou un droit d’usage, comme une servitude de passage, par exemple, ne viendra perturber les droits de propriété de l’acheteur.

Le notaire s’assure que le bien est en bon état et libéré de toutes charges ou servitudes qui pourraient le rendre inutilisable, en demandant un certificat d’urbanisme à la mairie.

Les vices cachés

Selon le code civil, un vice caché est un défaut qui rend le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou qui diminue la valeur du bien au point que l’acheteur n’aurait pas conclu la transaction ou en aurait payé un prix inférieur. Cette mesure de protection ne peut être invoquée que si deux conditions sont réunies : La première stipule que l’acheteur ne doit pas avoir eu connaissance du défaut au moment de la vente. La seconde condition est que le défaut doit être survenu avant la vente.

Maison ou appartement : Quelles sont les différences d’obligations pour le vendeur ?

Quelques différences subsistent entre la vente d’une maison et la vente d’un appartement : les obligations du vendeur ne sont pas très affectées par le type de bien mis en vente. La principale différence entre la vente d’une maison et la vente d’un appartement est la prise en compte de la copropriété d’un immeuble et donc, de l’immeuble.

En plus des différents diagnostics techniques (gaz, amiante, performance énergétique), le vendeur doit communiquer des informations relatives à la copropriété : état des parties communes.

Ainsi, différents diagnostics des parties communes doivent être joints au dossier de l’acheteur : diagnostic amiante, contrat d’évaluation du risque plomb…. Le syndic de l’immeuble doit réaliser ces diagnostics en faisant appel à des professionnels du tertiaire.

La vente d’un appartement en copropriété exige que le vendeur fournisse certains documents. La loi ALUR, qui s’applique également aux ventes de biens immobiliers, exige que les vendeurs d’un appartement en copropriété fournissent divers documents tels que le formulaire d’enregistrement de leur association de copropriétaires, les règles qui s’appliquent à l’immeuble et aux parties communes, toutes les charges applicables à l’appartement (telles que l’assurance ou les taxes) et biens d’autres documents…